如果问北京楼市竞争最激烈的区域，很多人都会说：朝阳。没错，处于绝对的供应红海的朝阳，再好的产品，也不好卖，中绿东岳府便是其中一个。
瞭望君观察到，开盘11个月，共438套房源，截至10月30日中绿东岳府仅网签了41套，去化率尚不足10%。
是地段问题？
从项目所在的朝阳王四营板块来看，虽然存在整体区域环境和配套还不成熟的客观现实问题，但坐拥五环+临铁优势，再加上北京十一学校利好的加持，片区热度一直不低。紧挨着项目，去年同批次拿地的保利锦上一期目前去化率已达到84%，房源所剩无几，就是最直接的证明。
那么，为什么偏偏中绿东岳府卖不动？
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说到“中绿”，可能大家还觉得不太熟悉，但说到“鲁能”，相信大家都不会陌生。
鲁能，也属于深耕北京的老牌开发商，做过包含格拉斯小镇、优山美地、钓鱼台美高梅、鲁能7号系列等在内的不少大家耳熟能详的项目。后来在部分央企逐渐剥离房地产业务的政策大背景下，原本直属国家电网的鲁能“响应”政策，历经股权变动，最终在2020年划归中国绿发，全名中国绿发投资集团有限公司。
而在这之前，鲁能就一直有意弱化房地产业务，所以在北京所剩货值也不多，只有上文提到的格拉斯小镇、优山美地、钓鱼台美高梅等别墅项目，还有房源在售。
在拿下朝阳王四营地块之前，鲁能上一次出现在北京土地市场已经是2014年。在时隔7年之后，变身“中绿”的鲁能，推出中绿东岳府项目，可以说是重回北京新房市场的代表之作。
有业内人士向瞭望君爆料，这也是集团给中绿北京这边的一个机会，如果成绩不行，短时间不会再给他们钱拿地了。瞭望君也发现，北京最近几次集中土拍中，确实没有再看到中绿的身影。
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入市慢一小步，去化差一大步。
7年之后再次回归，中绿似乎对当下北京新房市场低利润和快周转的竞争节奏，有些适应不良。
盘点其早先在北京的项目，共同特点是以大盘为主，开发周期长。以格拉斯小镇为例，这个项目已经卖了十几年了，最早一期开盘还是2007年，房价已经从1.5万/㎡，上涨到现在5.6万/㎡，涨了近3倍。可以说是，凭借资金成本优势，吃尽了地价红利，项目妥妥地成了利润王者。
此次重回北京，从入市节奏来看，中绿可能也努力了，但是明显不太成功。去年5月同天拿地，保利锦上一期与朝阳壹号在9月份几乎前后脚开盘，而中绿东岳府在两个月后的11月份才姗姗来迟。
入市晚两个月，去化差出不少。截至10月30日，中绿东岳府仅网签了41套，还比不上最先入市的保利锦上网签量的一个零头。
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当然，入市慢竞品一步，只是其去化不佳的其中一个影响因素。毕竟从数据来看，连今年6月份才入市的保利锦上二期，去化率都狠狠地压了中绿东岳府一头。
根源，还是在于价格。
瞭望君注意到，虽然去化不理想，但中绿·东岳府的网签价还是维持在71769元/㎡，也就是说项目并没选择用降价跑量，当然这也跟当初项目拿地成本较高，没有降价空间有关。
而今年一批次才拿地的保利锦上二期，明显这方面的顾虑就比较小，有底气将性价比策略执行到底，不仅全面主打小户型，将产品面积下探到67平，拉低总价；从目前网签价仅69074元/㎡来看，对比7.1万/㎡的销售指导价，每平米也便宜了2000元。去化更快，也在情理之中。
对比目前王四营四盘的去化，明显能看出，现在产品做大了不行。偏偏中绿东岳府全做的改善户型，面积段设置相比卖的最好的保利锦上一期都要大个10平米左右，总价更高，买房门槛自然也更高，182㎡四居总价更达到了1300万，去化压力也就更大了。
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好在，中绿东岳府主推的三种户型中，122平三居占比最大，接近80%。可惜中绿东岳府又输在了得房率上，122平三居得房率仅在72%左右，而保利锦上能达到75%左右，同样的总价，购房者自然会选择使用面积更大的。
价格、得房率竞争优势都不突出，中绿东岳府把宣传重点放在了超低能耗住宅上，号称打造了“高标准住宅100分的作品”，据说已经达到国际“被动房”的标准。
瞭望君理解的原理就是先在项目外墙、窗户等方面都采用了众多高新技术减少热量损失，再通过新风系统、热能回收等来减少内外热量交换，大幅降低总能耗，打造恒温恒湿恒氧的舒适环境。简单地说，就像是给房子穿上了件“棉袄”，还是厚的。
但除了要考虑后期的维护成本之外，最直观的影响还有房子的窗户明显小于非高标准住宅，在一定程度上影响了采光。
从具体户型来看，以122㎡三居为例，对比市面上的好作业，中绿东岳府改善的尺度做的非常一般。整体来看，相对面宽进深都特别长，采光不够是一方面；2.8米左右面宽的餐厅，也略显逼仄，在改善户型上，毫无宽敞可言。
另一个宣传重点，则是阳台。当然，这也没毛病，毕竟保利锦上和朝阳壹号的主打户型中都没有重点做阳台。
但是，中绿东岳府的阳台设计，又属实是让人emo了一把。
一般我们理解的阳台是这样的：
但中绿·东岳府的阳台却是这样的：
一堵厚厚的墙，将阳台一分为二，采光和视觉上怎么可能不受影响？关键还不能拆，大面宽阳台的快乐一下就没了。要是赠送也就算了，很难想象这样的阳台还需要购房者自己买单，性价比就更低了。
降价没空间，产品又跟不上竞品，摆在中绿东岳府面前的路，似乎也就只剩下躺平了？
